JLL: grondschaarste, duurzaamheid en eisen stadslogistiek maken 2022 uitdagend

Vastgoedspecialist JLL zag in 2021 een logistieke vastgoedmarkt die records klopte, maar blikt ook vooruit op een 2022 met enkele stevige uitdagingen. Hoe ‘hot’ blijft het logistieke (en industriële) vastgoed in tijden van grote vraag naar oppervlakte en dito schaarste, terwijl de rendementen voor investeerders onder druk staan? 

Mathieu Opsomer, Head Industrial & Logistics Leasing en Adrian Glatt, Head of Capital Market Belux, kijken tevreden terug op 2021. Het aantal transacties op de markt van het Belgische logistieke vastgoed beleefde bijvoorbeeld records. Maar uitdagingen als schaarste en lage onmiddellijke beschikbaarheid vormen uitdagingen voor 2022.

In België werd 813.000 m² aan logistieke ruimte verkocht en verhuurd in 2021. 17% minder dan in 2020 en een vijfde onder het vijfjarig gemiddelde, maar wel 6% boven het tienjarig gemiddelde. In het totale take-upvolume is logistiek in 2021 evenwel slechts goed voor 36%, het semi-industriële volume is goed voor 64% van het totaal.  Aanhoudende aanbodschaarste is een verklarende factor: op de logistieke as Antwerpen-Brussel is amper 1% van de logistieke gebouwen meteen beschikbaar. Ook elders is de onmiddellijke beschikbaarheid nergens groter dan 4% Verwacht wordt dat ook dit overschot over enkele maanden opgenomen is.

Dat heeft een impact op de ‘prime rents’ (tophuurprijzen). Op de as Antwerpen-Brussel betaal je nu 55 tot 60 euro per vierkante meter per jaar. Op de Waalse as steeg de prime rent 48 tot 53 euro per m² per jaar. Langs de E3131 duwde de hoge vraag de huurprijzen liefst 4% de hoogte in tot 43 à 48 euro per jaar. In Gent gaat het om een tophuurprijs van 44 tot 48 euro per m² per jaar.

Het zwaartepunt van de logistieke transacties lag in Vlaanderen, op de logistieke assen Antwerpen-Brussel, Antwerpen-Limburg-Luik en Antwerpen-Gent. Vlaanderen tekent voor 81% van het totale opnamevolume. Op de as Antwerpen-Limburg-Luik werd een opnamevolume gerealiseerd van 271.700 m² in 17 transacties.

De grootste transactie van 2021 was de aankoop voor € 180 miljoen door CBRE Investment Management van Ghent Logistic Campus in Evergem, een nieuw ontwikkelingsproject van 180.000 m² door Heylen Warehouses in het zeehavengebied in Gent. In Genk investeerde een joint venture tussen Whitewood en Tristan Capital € 32 miljoen in een logistiek complex van Immo Genk-Zuid, een certificaat van KBC. In Tessenderlo op de logistieke as E313 heeft de Belgische REIT Intervest voor € 30 miljoen de site gekocht van Advanced Power Solutions Belgium (Aurelius Group) in een ‘sale-and-leaseback’ operatie, een transactie gerealiseerd door JLL. Van het totale aantal van 34 transacties in 2021 waren er 11 of 32% sale-and-leasebacks, tegen 9% gemiddeld in de vijf voorgaande jaren.

Opvallend is dat het gemiddelde volume per transactie blijft dalen. In 2021 was de gemiddelde transactie 10.987 m² groot, een vijfde minder dan het vijfjarig gemiddelde. Stadslogistiek is de grote aanjager van die trend naar kleinere ruimtes. De opkomst van de stadslogistiek heeft tot gevolg dat steeds meer op maat van de klant naar een oplossing moet worden gezorgd. Verschillende e-commerceproviders werken immers met hun eigen, unieke magazijnlay-out of verwerkingssysteem. Wel biedt de vraag naar logistiek vastgoed in de stad de kans om oudere (industriële) gebouwen nabij de stadskernen te herconverteren.

Ook de grondschaarste weegt op de grootte van de transactievolumes. Het volume aan speculatieve ontwikkelingen blijft mede daardoor beperkt, al steeg het licht in 2021 (tot 18% van de logistieke ruimte in aanbouw.) De schaarste zorgt er ook voor dat grote gebruikers nu vaak al een grotere ruimte proberen huren dan ze momenteel nodig hebben. De overtollige ruimte kunnen ze in het huidige klimaat eenvoudig onderverhuren aan andere partijen. Stringentere duurzaamheidscriteria bij investeringen zorgen dat de eisen rond het gebruik van duurzame bouwmaterialen en -processen, en ‘groene’ certificering, steeds belangrijker worden. De analisten bij JLL verwachten dat er in de toekomst meer logistieke sites met etages worden gebouwd.

Qua investeringen was 2021 goed voor de zilveren medaille, met 580 miljoen investeringsvolume. De (veelal institutionele) investeerders moeten wel genoegen nemen met een dalend toprendement van 3,85%, met de verwachting dat het nog even zal blijven dalen.

lees ook

Aankomende Events

ONTVANGT U ONZE WEKELIJKSE NIEUWSBRIEF NOG NIET? MELD JE DAN NU AAN!

  • Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.
transport media logo