Pas de big boxes en Belgique (Cushman & Wakefield)

 09/03/2016  Claude Yvens  Economie, Logistics
Pas de big boxes en Belgique (Cushman & Wakefield)

Cushman & Wakefield prédit un sombre avenir pour  les magasins plus anciens et de taille moyenne dans notre pays, car ces bâtiments ne répondent plus aux exigences d’une logistique moderne.

Bart Vanderhoydonck: “La révolution du e-commerce modifie radicalement la demande en bâtiments logistiques. En premier lieu, il y a un besoin important de big boxes où les marchandises sont stockées en masse.  Ces bâtiments n’existent pratiquement pas en Belgique. En cause : la Belgique n’est pas attractive  en raison du coût salarial, d’un marché domestique trop étriqué et de l’important portefeuille existant de bâtiments plus  petits. D’après AT Kearney, notre pays a amorcé un mouvement de rattrapage au niveau des achats par Internet. Ajouté au tax shift, cela va améliorer l’attractivité de notre pays. En deuxième lieu, il y a la vague de consolidation : les utilisateurs regroupent plusieurs bâtiments en un seul, comme l’a fait Stanley Black & Decker à Tessenderlo. La question se pose cependant : disposons-nous de suffisamment d’espace pour héberger les grands centres de distribution de plus de 50.000 m². Notre pays déborde de magasins plus petits allant de 10.000 à 15.000 m² où une logistique quelque peu dépassée est mise en place, basée sur le principe un seul client ou une seule business unit par magasin. La tendance s’oriente cependant nettement vers les sites multi-clients qui par définition réclament plus d’espace. Nous constatons que les grands prestataires logistiques et les chargeurs ont besoin de magasins plus grands pour consolider ainsi plusieurs localisations de plus petite taille.”

Que faire de ces anciens bâtiments ?

Bart Vanderhoydonck: “ Ces bâtiments anciens ne sont plus en vogue sur le marché logistique d’aujourd’hui. Pour éviter d’être confronté à des entrepôts vides, il faudra les subdiviser en unités plus petites qui peuvent être intéressantes pour des pme industrielles.  Ces unités de 3000 à 5000 m² sont aussi attrayantes pour la distribution de petits colis provenant de l’e-commerce. S’ils sont bien situés, près des villes et avec une bonne connexion avec le réseau routier, ils peuvent faire office de cross docks. Mais des adaptations seront indispensables : plus de quais de chargement, plus de portes de garage donnant accès aux camionnettes pour les opérations de chargement. De grands acteurs, comme DHL, disposent déjà de nombreux centres de ce type qui sont bien répartis sur l’ensemble du territoire. D’autres comme Fedex ouvrent des cross docks supplémentaires et y organisent la distribution last mile ou la logistique urbaine. Mais il ne faut pas oublier qu’énormément de petites organisations sont actives dans l’e-commerce. Elles n’ont pas toutes besoin de superficies importantes.”

Comment se positionne la Belgique par rapport aux pays voisins ?

Bart Vanderhoydonck: “Nos pays voisins et, en premier lieu les Pays Bas, réussissent beaucoup mieux à attirer les grands centres de distribution. Leur message est uniforme et clair – Nederland Distributieland – qu’ils peuvent aussi relayer avec des arguments percutants. La Belgique pâtit d’une image floue et les mesures récentes, comme le tax shift, ne sont pas suffisamment convaincantes pour renverser la vapeur. Les pouvoirs publics ont encore du pain sur la planche: un positionnement plus clair, des coûts salariaux plus bas, des prix de location attractifs mais aussi un traitement administratif plus fluide des autorisations sont nécessaires. La promotion à l’international devrait aussi être prise en charge par une seule instance. Nos voisins du nord confient tous les aspects à l’organisation Nederland Distributieland, alors que chez nous, à la fois le FIT, l’Awex, les provinces et les communes se mêlent des débats. Une situation confuse, aux yeux des grands investisseurs.

Autre piste pour insuffler un nouvel élan au marché de l’immobilier logistique: rendre la réglementation plus sévère. Souvent, les anciens bâtiments ne sont pas bien isolés et mal équipés. Pourquoi ne pas rendre un EPB obligatoire pour les magasins, comme c’est le cas sur le marché de l’habitation résidentielle ?  Les propriétaires seraient ainsi contraints d’apporter des adaptations ou de démolir les magasins et de les remplacer par des centres de distribution modernes affichant un prix de location plus élevé. De quoi briser les niveaux de prix qui sont constants depuis des années.

 

Peter Ooms

 

La tendance s’oriente vers les sites multi-clients et ceux-ci ont naturellement besoin de plus d’espace.

 

 

Fusion

La fusion entre DTZ et Cushman & Wakefield a donné naissance au troisième plus grand acteur immobilier du monde, après CBRE (9 milliards de dollars de chiffre d’affaires) et JLL (5,4 milliards de dollars de chiffre d’affaires). La nouvelle organisation poursuivra sa route sous le nom Cushman & Wakefield et réalise un chiffre d’affaires de 5 milliards de dollars dans plus de 60 pays.  L’objectif est d’agrandir l’échelle et d’enrichir les services aux clients au niveau mondial. Cushman & Wakefield pourra proposer une panoplie plus large de solutions à destination de l’immobilier professionnel. La société occupe une position de premier plan dans toutes les grandes villes du monde et décline son offre sur tous les marchés importants.

 

 

 

 

 

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