Impératifs d’un nouvel entrepôt

 22/05/2012  Claude Yvens  News Logistics
Impératifs d’un nouvel entrepôt

Un pôle logistique de premier plan comme la Belgique accueille chaque année plusieurs nouveaux centres de distribution. À quelles conditions doivent-ils répondre ? Nous avons interrogé quelques concepteurs spécialisés : De Paepe Group, Goodman et Montea.

Rapidité
L’une des qualités majeures quand on bâtit un entrepôt logistique est la rapidité. “Si les négociations durent parfois parce que le client mûrit sa décision, cela ne reporte pas pour autant la date de lancement. Les clients comptent sur des recettes ou des économies déterminées, qui doivent être réalisées au moment idoine.  En tant que concepteur, nous devons donc agir avec un maximum de souplesse et tout faire pour que le démarrage du projet ait lieu à temps afin de garantir la date de réception.  Nous mettons l’accent sur l’étude préalable, le permis de bâtir et la collaboration avec les instances compétentes.  Dans le dossier Stanley Black & Decker, nous avons pu raccourcir au maximum le délai de la demande de permis grâce à la coopération de la commune et des autorités”, explique Kim Cornille, Country Manager chez Goodman.
En quelques mois, il faut pouvoir bâtir des dizaines de milliers de m².  Kristof De Witte, directeur général de De Paepe Group : “Pour cela, plusieurs éléments sont nécessaires. Il faut d’abord disposer du terrain.  Dans le triangle Anvers-Bruxelles-Gand, nous avons donc investi dans une série de parcelles que nous pouvons développer dès la signature du client.  Nous travaillons aussi avec une équipe recourant toujours aux mêmes firmes (Willy Naessens Group, e.a.), pour ne pas devoir toujours redemander de nouvelles offres.  Ces partenaires fixes apportent une plus-value en cours de projet : tous œuvrent ensemble pour atteindre un résultat de qualité.”
Peter Demuynck, Chief Commercial Officer chez Montea, acquiesce tout en nuançant : “Le client veut que cela aille vite lors des appels d’offres.  Mais la plupart de nos candidats locataires acceptent 9 à 10 mois de délai si cela leur garantit un bâtiment de qualité.”
Les clients veulent pouvoir disposer de leur entrepôt rapidement et sont aussi intéressés par les possibilités d’extension futures.  “La stratégie de DHL consiste à centraliser ses magasins.  Cette possibilité leur est désormais offerte avec leur nouveau centre de distribution le long du canal de Willebroek.  Un premier bâtiment de 40.000 m² y a été construit, mais il  peut être plus que doublé.  Nous avons déjà coulé les fondations de cette extension éventuelle et l’édification pourra aller très vite si le client nous en donne l’ordre”, déclare Kurt Bomhals, Directeur commercial chez De Paepe Group.
Localisation
De Paepe Group dispose d’une réserve de terrains de plus de 80 hectares (en pleine propriété ou en concession) à Willebroek, Malines et Gand. Il a acquis des parcelles dans la zone récemment remembrée de De Huls (à côté de la A12, côté Malines), la partie industrielle du site de l’ancienne papeterie De Naeyer (Willebroek) et sur le site gantois de la centrale Electrabel (Langerbrugge).  Il est frappant que De Paepe Groupe investisse dans cette région mais pas en Wallonie ni dans le Limbourg.  Kristof De Witte : “Entre Anvers et Bruxelles, c’est le Saint-Tropez de la logistique, a coutume de dire notre propriétaire, Ignace De Paepe.  La majorité des acteurs logistiques veulent s’y établir et les terrains s’y font rares.”
La pénurie de terrains incite les développeurs à réhabiliter des biens existants, ce qui rend la décision d’achat passablement plus complexe.
Hauteur et travée
Les développeurs de halls logistiques comptent louer leur bien un certain temps au même client.  Mais pour la suite, le bâtiment doit être bien situé sur le marché en vue d’une nouvelle location ou d’une vente.  Ils veulent aussi pouvoir cibler tous les clients potentiels – l’industrie, la distribution ou la logistique.  Kurt Bomhals (De Paepe Group) : “Nous prévoyons donc une hauteur libre sous poutres de 10 mètres minimum dans tous nos bâtiments, y compris pour les activités de production et de distribution de SAS Automotive, le long du canal de Gand, bien que ce ne soit pas nécessaire.  Nous pouvons du reste proposer un loyer inférieur pour ce bâtiment que pour un hall d’usine moins élevé, peut-être meilleur marché à bâtir mais qui sera ensuite beaucoup plus difficile à remettre sur le marché.”
“Goodman bâtit surtout des magasins de 10 mètres de hauteur minimale, qui ne nécessitent qu’un maillage de colonnes tous les 12 x 24 mètres.  De plus en plus de clients exigent une hauteur sous plafond jusqu’à 12 mètres.  Mais quand nous leur soumettons les calculs d’impact sur le prix, en soulignant que d’autres élévateurs seront requis, ils préfèrent en revenir à 10 ou 10,60 mètres.  Les travées font aussi l’objet de discussions, mais il apparaît que des portées de 12 m sur 24 s’avèrent très fonctionnelles et conviennent parfaitement pour la subdivision et les rayonnages à installer dans la plupart de ces entrepôts.”
L´entrepôt Stanley Black & Decker répond à la législation la plus récente en matière de sécurité incendie (annexe 6).  En concertation avec le commandant des pompiers responsable, de très grands compartiments y ont été autorisés.  “Avec ce genre de compartimentage, une structure résistante au feu est impérative.  Pour le hall Stanley Black & Decker, le choix s’est porté sur une ossature en béton”, indique Kim Cornille.
Finition
Peter Demuynck : “Les locataires optent de plus en plus pour des bureaux agréables et de qualité. Ils ne doivent pas être luxueux, mais ils doivent être confortables.  La climatisation et la ventilation, suffisamment de lumière naturelle, un réfectoire agréable, des range-vélos, etc. : tout cela commence à faire partie de notre package standard.”
De Paepe Group met un point d’honneur à soigner l’esthétique et le climat de travail de ses bâtiments purement fonctionnels.  “Nous prévoyons donc de grandes baies vitrées dans les bureaux et un hall d’entrée très lumineux pour accueillir chaleureusement les travailleurs et les visiteurs.  Les clients ne le demandent pas,  et veulent encore moins les financer , mais dès qu’ils sont dans leurs meubles, ils y multiplient les réunions.  Les commerciaux invitent leurs clients et leurs prospects à se rendre sur place pour découvrir les activités.  Tout cela démontre qu’ils sont enchantés de ce petit plus en matière d’image”, explique Kristof De Witte.
Durabilité
Pour Goodman et Montea, la durabilité est la tendance majeure du marché des bâtiments logistiques.  Kim Cornille : “Chez Goodman, nous tenons compte des économies d’énergie et des applications durables dès la conception du projet.  Il ne doit pas s’agir en soi de modifications onéreuses, mais elles doivent être économiquement justifiées.”
La qualité de l’isolation, l’efficacité du chauffage et les systèmes d’éclairage font l´objet d´un soin particulier. L´éclairage, notamment, est doté de détecteurs de présence et de variateurs d’intensité.  “Nous réalisons des études de luminosité pour dimensionner l’éclairage par rapport à la fonction du bâtiment.”
Peter Demuynck (Montea) : “Nous attachons beaucoup d’importance à la durabilité.  Regardez l’immeuble Coca-Cola, le premier bâtiment du Benelux à recevoir un certificat HQE.  Nous sommes convaincus que la hausse future des prix des combustibles donnera la part belle aux bâtiments durables à l’isolation renforcée, aux portes à fermeture rapide, à la récupération des eaux pluviales, etc.  Nous investissons à long terme.  C’est pourquoi nous faisons toujours primer la durabilité et la qualité du bâtiment et du site.”
Le poste d’exploitation le plus onéreux reste toujours le chauffage et la climatisation de l’entrepôt. Une isolation de qualité s’impose donc.  “Nous bâtissons nos magasins en béton – structure porteuse, toit, murs.  Le béton a la propriété de créer un tampon inertiel pour l’énergie, de sorte qu’il agit comme un isolant naturel.  Nous utilisons en outre une double paroi en béton composée d’une structure porteuse à l’intérieur et d’un béton décoratif à l’extérieur, séparés par 5,5 cm d’isolation PIR”, déclare Kurt Bomhals (De Paepe Group).

Multimodalité
De Paepe Group saisit au bond cet intérêt pour la multimodalité en achetant des terrains à proximité des canaux ou des couloirs ferroviaires.  “Les clients en sont très friands, mais nous constatons aussi que ce n’est pas une mince affaire de tirer efficacement profit de ces modes alternatifs.  DHL pourrait réceptionner ou expédier des marchandises via le quai de chargement voisin, le long du canal, mais pour l’instant, ils n’en profitent pas.”
Kim Cornille : “Les clients sont surtout intéressés par un accès aisé aux voies navigables, particulièrement efficaces pour les gros volumes de marchandises en amont.  Stanley Black & Decker utilisera donc le terminal intérieur à conteneurs de Meerhout, distant de huit kilomètres.”

Nombre de quais de chargement
Peter Demuynck : “La tendance majeure est à la hausse du nombre de quais.  Les clients ne veulent pas seulement se limiter au stockage pur et à la valeur ajoutée, ils désirent aussi des capacités de transbordement et de distribution rapide.  Plus il y a de portes et de quais, plus les mouvements s’accélèrent.”
Kurt Bomhals : “Voici peu, on se basait encore sur un ratio de 1 quai par 1000 m² d’espace de stockage.  Aujourd’hui, c’est 1 pour 750.  Nos nouveaux bâtiments anticipent la possibilité d’ajouter rapidement des portes supplémentaires si le client le souhaite.”
Mais ce n’est possible que si les camions peuvent y parvenir aisément à l’extérieur.  De Paepe Group veille à ce que les poids lourds puissent reculer sur un terrain plat jusqu’aux portes.  “Nous savons que les chauffeurs n’aiment pas reculer en pente; c’est pourquoi nous prévoyons une surface plane assez vaste pour que la manœuvre soit aisée.  Et nous faisons en sorte que l’entrepôt lui-même soit à la hauteur correcte.  S’il faut ajouter des portes par la suite, c’est facile.  D’autres magasins sont équipés d’une fosse de déchargement, beaucoup plus difficile à étendre”, déclare Kristof De Witte.

Prix
Peter Demuynck (Montea) : “Pour les projets de constructions à neuf, nous travaillons généralement à livre ouvert, le locataire ayant un droit de regard sur les différents postes de coûts.  Grâce à cette communication transparente, nous parvenons à convaincre le client de la valeur ajoutée de certains investissements supplémentaires.”
Et d’indiquer que la hausse incessante des prix des terrains et des constructions met actuellement les loyers sous pression, sans compter le renforcement des réglementations.  “Un petit tour de table chez les plus gros acteurs logistiques nous apprend qu’ils s’attendent à une hausse des loyers ces prochaines années, de même qu’une augmentation des autres coûts (personnel, IT, carburant,…).  La maîtrise de ces hausses deviendra un enjeu de premier plan pour eux.  Mais chacun est convaincu que quel que soit le pôle d’activité, un centre de distribution moderne et durable est plus avantageux qu’un bâtiment plus ancien, non isolé, sur un site de second plan.”

Une hauteur libre tirant vers 12 mètres
Walter Goossens (Jones Lang Lasalle) et Bart Vanderhoydonck (Cushman & Wakefield), tous deux courtiers, partagent la même vision quant à la tendance à une plus grande hauteur des entrepôts.  “À mesure que les terrains se raréfient, on cherche à optimiser la surface disponible au sol.  Selon moi, cette tendance à tirer vers les 12 mètres de hauteur minimale sous plafond est inéluctable”, déclare Bart Vanderhoydonck.
Tous deux constatent cependant que l’on n’atteint pas partout cette hauteur libre, même dans les tout nouveaux bâtiments.  Walter Goossens : “Les développeurs disposent d’excellents arguments pour limiter la hauteur à 10 mètres.  Tout surélèvement entraîne des coûts supplémentaires, et pas seulement du fait des colonnes plus élevées.  Songez ainsi au renforcement de la dalle de sol ou au choix d’un système d’aspersion adapté, dont les canalisations doivent traverser les rayonnages pour combler le différentiel de hauteur.  Le fond du problème, pour les développeurs, est que le surcoût d’un bâtiment plus haut ne débouche pas sur un loyer plus lucratif.”

Panneaux solaires
Suite au changement de réglementation sur l’octroi des subsides, l’installation de panneaux solaires va connaître un solide coup d’arrêt.  “Grâce aux panneaux solaires installés sur toute la surface du toit (40.000 m²), le bâtiment DHL de Bornem produit plus d’énergie qu’il n’en consomme.  Le nouveau hall de SAS Automotive (14.000 m²) ne recevra par contre que 5000 m² de panneaux, soit précisément la surface qui sera encore subventionnée”, indique Kurt Bomhals. 

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