De eisen voor een nieuw magazijn

 22/05/2012  Claude Yvens  News Logistics
De eisen voor een nieuw magazijn

In een logistieke topregio zoals België komen er elk jaar weer een aantal nieuwe distributiecentra bij. Aan welke voorwaarden moet die nieuwbouwmagazijnen voldoen? We vroegen het aan enkele gespecialiseerde ontwikkelaars: De Paepe Group, Goodman en Montea

Snelheid
Een van de belangrijkste kwaliteiten bij het bouwen van een logistiek magazijn is de snelheid. Hoewel de onderhandelingen soms heel lang kunnen duren omdat de klant de tijd neemt om een goed gefundeerde beslissing te nemen, wil dat nog niet zeggen dat de startdatum in het gedrang komt. Klanten hebben een strategie met bepaalde inkomsten of besparingen en die moeten ook gerealiseerd worden op het juiste moment. Dat wil zeggen dat wij als ontwikkelaar ons zo flexibel mogelijk opstellen en er alles aan doen om het bouwproject op tijd te laten starten en de opleveringsdatum garanderen. We leggen de focus op het vooronderzoek, de bouwvergunning, en de samenwerking met de bevoegde instanties. In het dossier Stanley Black & Decker hebben we de termijn van de bouwaanvraag maximaal kunnen inkorten dankzij de medewerking van gemeente en overheid, zegt Kim Cornille, country manager Goodman.
Op enkele maanden tijd moet men in staat zijn om meerdere 10.000 m² te bouwen. Kristof De Witte, algemeen directeur van De Paepe Group: Daarvoor moeten we verschillende zaken doen. Ten eerste moeten we het terrein in handen hebben. In de driehoek Antwerpen-Brussel-Gent hebben we daarom geïnvesteerd in een aantal gronden dat we kunnen ontwikkelen zodra er een klant heeft getekend. We werken ook met een bouwteam met steeds dezelfde bouwfirma´s (waaronder Willy Naessens Group), zodat we niet telkens opnieuw offertes moeten opvragen. Die vaste partners zijn ook een meerwaarde tijdens het bouwproject: ze werken allen samen om een goed resultaat te bereiken.
Peter Demuynck, chief commercial officer van Montea is het hier mee eens, maar nuanceert ook. De klant verwacht snelheid voor wat tenders betreft. Maar de meeste van onze kandidaat huurders aanvaarden een termijn van 9 tot 10 maanden om een kwalitatief gebouw neer te zetten.
Klanten willen vaak snel kunnen beschikken over een magazijn en zijn ook geïnteresseerd in de mogelijkheid om later uit te breiden. DHL bijvoorbeeld heeft een strategie om zijn magazijnen te centraliseren. Die mogelijkheid heeft het nu met het nieuwe distributiecentrum aan het kanaal van Willebroek. Daar werd een eerste gebouw opgetrokken van 40.000 m2, maar het kan nog meer dan dubbel zo groot worden. Wij hebben al de fundering gelegd voor die uitbreidingsmogelijkheid en kunnen dan snel bouwen als de klant ons de opdracht geeft, zegt Kurt Bomhals, commercieel manager van De Paepe Group.
Locatie
De Paepe Group heeft intussen een grondreserve van meer dan 80 hectare (in eigendom of concessie) in Willebroek, Mechelen en Gent. Zo heeft het gronden gekocht in het zopas geherzoneerde gebied De Hulst (nabij de A12 en richting Mechelen), het industriële gedeelte van de terreinen van de oude papierfabriek De Naeyer (Willebroek) en de site van de Electrabel-centrale in Langerbrugge bij Gent. Het is opvallend dat De Paepe Group wel investeert in deze regio, maar niet in Wallonië of Limburg. Kristof De Witte: De zone tussen Antwerpen en Brussel is het Saint-Tropez van de logistiek, pleegt onze eigenaar Ignace De Paepe te zeggen. Hier willen de meeste logistieke dienstverleners zich vestigen, tegelijk is de grond hier schaars.
Die schaarse gronden nopen de ontwikkelaars ook tot sanering van bestaande terreinen. Dat speelt steeds meer mee en maakt de koopbeslissing heel wat complexer.
Hoogte en overspanning
Ontwikkelaars van logistieke gebouwen mikken erop om hun nieuw gebouw een zekere tijd te kunnen verhuren aan een klant. Maar ook daarna moet het gebouw nog goed in de markt liggen voor een verdere verhuur of een verkoop. Daarbij willen de ontwikkelaars kunnen mikken op alle mogelijke klanten: industrie, distributie of logistiek. Kurt Bomhals van De Paepe Group: Dat maakt dat we in al onze gebouwen nu een minimale vrije hoogte van 10 meter voorzien. Ook voor de productie- en distributieactiviteiten van SAS Automotive in de Gentse kanaalzone wordt het 10 meter, hoewel die dat zelf niet nodig heeft. Wij kunnen trouwens een lagere huur aanbieden voor dit gebouw, dan voor een lagere fabriekshal die misschien goedkoper is om te bouwen nu, maar achteraf veel moeilijker in de markt te zetten valt.
 Goodman bouwt voornamelijk magazijnen met een minimumhoogte van 10 meter waarbij enkel kolommen in een stramien van 12 x 24 meter nodig zijn. We zien wel steeds meer klanten die vragen stellen naar een hogere vrije hoogte tot 12 meter. Maar wanneer we dan de berekeningen voorleggen over de impact daarvan op de bouwkosten en op het feit dat er bijvoorbeeld een ander type vorkheftrucks nodig is, opteren ze er vaak toch voor om 10 of 10,60 meter aan te houden. Ook de overspanningen blijven een discussiepunt, maar telkens weer blijkt 12 op 24 een zeer functionele indeling te zijn die voor de meeste types magazijnindeling en rekopstellingen past.
Het magazijn van Stanley Black & Decker is ontworpen volgens de recentste wetgeving betreffende brandveiligheid (bijlage 6). In overleg met de verantwoordelijke brandweer commandant zijn daarbij zeer grote compartimenten toegestaan. Bij dergelijke compartimentering is een brandwerende gebouwstructuur vereist. Voor Stanley Black & Decker is gekozen voor een betonskelet, zegt Kim Cornille.
Afwerking
Peter Demuynck: De huurders verkiezen toch meer en meer een kwalitatieve en aangename kantoorruimte. Dit hoeft niet luxueus te zijn, maar men hecht veel belang aan het werk- en leefcomfort van de werknemer. Airco, ventilatie, voldoende daglicht, aangename eetruimtes, fietsenstallingen, en dergelijke zijn dan ook zaken die tot ons standaard pakket beginnen horen.
De Paepe Group maakt er een erezaak van om de puur functionele gebouwen toch een prettig uitzicht en een aangenaam werkklimaat te bezorgen. We voorzien daarom ook kantoorruimtes met grote ramen en een inkomhal met veel licht om werknemers en bezoekers een welkom gevoel te geven. Het klopt wel dat klanten hier niet om vragen – en er ook niet voor willen betalen – maar zodra ze er in zijn getrokken, merk je wel dat er meer vergaderingen in het nieuw gebouw doorgaan. Commerciële mensen laten hun klanten en contacten naar de nieuwe gebouwen komen om de activiteiten te laten zien. Uit alles blijkt dan hoe tevreden ze zijn met die extra uitstraling, zegt Kristof De Witte.
Duurzaamheid
Voor Goodman en Montea is duurzaamheid de belangrijkste tendens in de markt van de logistieke gebouwen. Kim Cornille: In de Goodman-standaard wordt van bij het ontwerp rekening gehouden met energiebesparende en duurzame toepassingen. Dit hoeven niet per se dure ingrepen te zijn, in elk geval moeten ze economisch verantwoord zijn.
Daarbij gaat veel aandacht naar een goede isolatie, een zeer efficiënte verwarmingsinstallatie en verlichtingssystemen met aanwezigheidssensoren en dimbare sturingen. We laten altijd lichtstudies uitvoeren om de verlichting zo te dimensioneren dat ze is aangepast aan de functie van het gebouw.
Peter Demuynck van Montea: Wij hechten bijzonder veel belang aan duurzaamheid. Kijk maar naar de oplevering van het gebouw Coca Cola, wat het eerste gebouw in Benelux is met een HQE-certificaat.  Wij geloven in het feit dat de stijgende brandstofprijzen in de nabije toekomst wel een relevante rol zullen spelen in de keuze van een duurzaam gebouw waar aandacht gegeven wordt aan extra isolatie, snelsluitpoorten, recuperatie van regenwater, enzovoort. Wij investeren op lange termijn. Vandaar dat wij steeds duurzaamheid en kwaliteit van het gebouw en site vooropstellen, zegt Peter Demuynck.
De belangrijkste gebruikskost slaat nog steeds op het energiegebruik voor de verwarming of koeling van het magazijn. Een goede isolatie wordt daarom steeds belangrijker. Wij bouwen onze magazijnen steeds volledig in beton: de dragers, het dak en de muren. Beton heeft de eigenschap om de energie lang te kunnen bufferen, zodat het van nature een isolerende werking heeft. Daarnaast gebruiken we een dubbele betonnen wand bestaande uit een draagstructuur binnenin en sierbeton aan de buitenkant met daartussen 5,5 cm PIR-isolatie, zegt Kurt Bomhals van De Paepe Group.

Multimodaliteit
De Paepe Group speelt in op die aandacht voor multimodaliteit door terreinen aan te kopen bij kanalen of in de buurt van de spoorwegen. Klanten vragen daar inderdaad achter, maar tegelijk zien we dat het toch wat voeten in de aarde heeft om dan ook effectief van die alternatieve modi gebruik te maken. DHL heeft de mogelijkheid om goederen te ontvangen of verzenden via de loskade van de buurman aan het kanaal, maar voorlopig wordt die nog niet gebruikt.
Kim Cornille: Klanten zijn vooral geïnteresseerd in een goede aansluiting op de binnenvaart. Op die manier kunnen ze hun grote volumes van inkomende goederen op een efficiënte manier laten toekomen. Stanley Black & Decker zal daarvoor gebruik maken van de Inland Container Terminal in Meerhout die een achttal kilometer verderop ligt.

Aantal loskades
Peter Demuynck: De belangrijkste tendens is inderdaad de verhoging van het aantal loskades. Klanten willen zich niet alleen kunnen focussen op louter opslag en toegevoegde waarde, maar ook op snelle distributie en overslag. Hoe meer poorten en kades, hoe sneller de in- en out van een magazijn kan gebeuren.
Kurt Bomhals: Een tijd geleden ging men nog uit van een verhouding 1 laadkader per 1000 m² opslag ruimte. Nu gaat dat al naar 1 op 750. In onze nieuwe gebouwen voorzien we de mogelijkheid al zodat we snel poorten kunnen bijmaken als de klant dat wil.
Maar dat kan alleen als ook aan de buitenzijde de vrachtwagens tot daar kunnen komen. De Paepe Group zorgt er voor dat de vrachtwagens op een vlak terrein kunnen achteruitrijden naar de poort. We weten dat chauffeurs niet graag bergaf achteruit rijden en daarom voorzien we een vlak terrein dat ook ruim genoeg is om vlot met de vrachtwagen te manoeuvreren. We zorgen dat het magazijn zelf op de juiste hoogte staat. Als er dan achteraf poorten moeten bijkomen, kan dat makkelijk. In andere magazijnen is er een losput voorzien die niet zo meteen uitbreidbaar is, zegt Kristof De Witte.

Prijs
Peter Demuynck van Montea: Wij werken voor nieuwbouwprojecten meestal volgens open boek principe, waarbij de huurder inzage krijgt in de verschillende investeringsposten. Door deze transparante communicatie met de huurder, slagen wij er in de klant van de meerwaarde van sommige extra investeringen te overtuigen.
Hij wijst er ook op dat steeds stijgende grondprijzen en constructieprijzen en onder invloed van de toenemende regelgeving, de huurprijzen momenteel zwaar onder druk zetten. Een korte rondvraag bij de grotere logistieke dienstverleners leert ons dat zij voor de volgende jaren een huurprijsstijging verwachten. Anderzijds verwachten zij ook een stijging van de andere kosten (personeel, IT, brandstof, …). Het beheersen van deze stijgingen, zal dan ook een zeer uitdagende opdracht worden voor hen. Maar dat een modern en duurzaam distributiecentrum in elke business case voordeliger is dan een ouder niet geïsoleerd gebouw op een B-locatie, daarvan is iedereen wel overtuigd.


Vrije hoogte naar 12 meter
De makelaars Walter Goossens (Jones Lang Lasalle) en Bart Vanderhoydonck (Cushman & Wakefield) hebben een gelijkaardige visie op de tendens naar hogere magazijnen. Wanneer de grond steeds schaarser wordt, zal men er naar streven om de beschikbare oppervlakte zo efficiënt mogelijk te gebruiken. In mijn ogen is die tendens naar magazijnhoogtes van minstens 12 meter dan ook onontkoombaar, zegt Bart Vanderhoydonck.
Beide zien ook wel dat zelfs in de nieuwste gebouwen nog niet overal die vrije hoogte wordt gerealiseerd. Walter Goossens: De ontwikkelaars hebben natuurlijk goede argumenten in handen om de hoogte te beperken tot 10 meter. Er zijn heel wat extra kosten aan verbonden en niet alleen voor de hogere kolommen. Denk maar aan een extra versteviging in de vloer of een aangepast sprinklersysteem met leidingen die doorheen de rekken moeten lopen om het hoogteverschil te overbruggen. De essentie van het probleem voor de ontwikkelaars is dat de extra kosten voor een hoger gebouw nog niet leiden tot een betere huurprijs.


Zonnepanelen
Door de wijziging in de subsidieregeling zal de installatie van zonnepanelen drastisch verminderen. Het DHL-gebouw in Bornem is zelfs energienegatief: door de zonnepanelen op de hele oppervlakte (40.0000 m²) van het dak kan het meer energie produceren dan het zelf verbruikt. In het nieuwe gebouw voor SAS Automotive (14.000 m²) zullen we echter maar 5000 m² zonnepanelen laten aanleggen, net zoveel als er nog gesubsidieerd wordt, zegt Kurt Bomhals.

Document PDF

Ontvangt u onze wekelijkse nieuwsbrief nog niet? Schrijf je dan hier in!