Cushman & Wakefield: Geen big boxes in België

 09/03/2016  Claude Yvens  Logistics

Cushman & Wakefield ziet een groot probleem voor de oudere en relatief kleinere magazijnen in ons land die niet voldoen aan de eisen van een moderne logistiek.

 

Bart Vanderhoydonck: “De revolutie van e-commerce wijzigt de vraag naar logistieke gebouwen op een diepgaande manier. Ten eerste is er een grote behoefte aan de zogenaamde big boxes waar massaal veel goederen worden opgeslagen. We zien dat die gebouwen niet of amper in België terecht komen. België is niet attractief voor deze activiteiten omwille van de loonkost, een te kleine interne markt en omwille van de grote voorraad aan bestaande kleinere gebouwen. Volgens AT Kearney is ons land intussen aan een inhaalbeweging begonnen op het vlak van internetaankopen. Samen met de taxshift zal dat de attractiviteit van ons land verbeteren. Ten tweede heb je de consolidatiegolf waar gebruikers meerdere gebouwen gaan samenbrengen in één groot gebouw, zoals Stanley Black & Decker deed in Tessenderlo. Vraag is echter of we wel voldoende ruimte hebben om de grote distributiecentra van meer dan 50.000 m² te herbergen. Ons land staat volgebouwd met kleinere magazijnen van 10.000 tot 15.000 m² waarin een wat ouderwetse logistiek wordt bedreven met telkens één klant of één businessunit per magazijn. De tendens gaat echter naar multi customer sites en die hebben van nature meer ruimte nodig. We zien dat grote logistieke dienstverleners én verladers die grote dozen nodig hebben om zo meerdere kleinere locaties te consolideren.”

 Bart Vanderhoydonck, Head of Industrial Agency bij Cushman & Wakefield: “België heeft zijn perceptie tegen en de recente maatregelen zoals de taxshift zijn nog niet overtuigend genoeg om het tij te keren.”

Bart Vanderhoydonck, Head of Industrial Agency bij Cushman & Wakefield: “België heeft zijn perceptie tegen en de recente maatregelen zoals de taxshift zijn nog niet overtuigend genoeg om het tij te keren.”

Hoe moet dat verder met die oudere gebouwen?

Bart Vanderhoydonck: “We zien dat die oudere gebouwen niet meer in trek zijn voor de logistieke markt vandaag. Om leegstand te vermijden zal het nodig zijn om ze op te delen in nog kleinere eenheden die dan weer interessant kunnen zijn voor industriële kmo’s. Dergelijke units van 3000 à 5000 m² kunnen echter ook weer interessant zijn voor de distributie van de pakjes van e-commerce. Wanneer ze goed gelegen zijn, dicht bij de stad en met een goede aansluiting op het wegennet, kunnen ze als crossdock fungeren. Ook dan zijn er echter bijkomende aanpassingen nodig: meer laaddokken, meerdere garagedeuren waar bestelwagens in kunnen rijden om te laden. We zien in de markt dat een grote spelers zoals DHL intussen al veel van die centra heeft en goed verspreid is over het hele land. Andere zoals Fedex zijn volop bezig met het openen van bijkomende crossdocks om vandaar uit de last mile distributie of ook stadslogistiek te organiseren. Maar je mag niet vergeten dat intussen ook heel veel kleine organisaties zich met e-commerce bezighouden. Die hebben niet allemaal grote oppervlaktes nodig.”

Hoe verhoudt België zich ten opzicht van de buurlanden?

Bart Vanderhoydonck: “Onze buurlanden en zeker Nederland slagen er veel beter in om grote distributiecentra aan te trekken. Ze hebben ook een heel eenduidige boodschap – Nederland Distributieland – die ze ook kunnen onderbouwen met goede argumenten. België heeft zijn perceptie tegen en de recente maatregelen zoals de taxshift zijn nog niet overtuigend genoeg om het tij te keren. De overheid heeft hier nog werk aan de winkel om een heldere betoog naar buiten te brengen met lagere loonkosten, goede huurprijzen, maar ook vlotte administratieve afhandeling van vergunningen enzoverder. Ook de promotie in het buitenland kan beter via één instantie verlopen. Onze noorderburen laten alles verlopen via de organisatie Nederland Distributieland, maar bij ons moeien zowel FIT, Awex, de provincies en de gemeenten zich in de debatten. Grote investeerders vinden dat verwarrend.

Een andere mogelijkheid om een nieuw elan in de logistieke vastgoedmarkt te brengen is door de regelgeving stilaan te verstrengen. De oude gebouwen zijn vaak niet goed geïsoleerd en slecht uitgerust. Waarom niet een EPB voor magazijnen verplicht maken, net zoals in de woningmarkt. Daardoor zouden eigenaars verplicht worden om aanpassingen door te voeren of anders om de magazijnen af te breken en te vervangen door moderne distributiecentra met een hogere huurprijs. Zoiets zou de jarenlange constante prijzen kunnen doorbreken.

 

Peter Ooms

 

De tendens gaat richting multi customer sites en die hebben van nature meer ruimte nodig.

 

 

Fusie

Door de fusie van DTZ en Cushman & Wakefield ontstaat de derde grootste vastgoedmakelaar ter wereld na CBRE (9 miljard dollar omzet) en JLL (5,4 miljard dollar). De gefuseerde organisatie zal verder gaan onder de naam Cushman & Wakefield en heeft een omzet van 5 miljard dollar in meer dan 60 landen. Met de actie mikt men op schaalvergroting en ruimere klantenservice over de hele wereld. Dankzij dat ruimer bereik kan Cushman & Wakefield een breder spectrum van oplossingen voor professioneel vastgoed aanbieden. Ze bekleden een toonaangevende positie in alle grote steden wereldwijd en kunnen diensten verlenen in alle belangrijke markten, waar ook ter wereld.

 

 

 

Ontvangt u onze wekelijkse nieuwsbrief nog niet? Schrijf je dan hier in!